【無料】建物賃貸借契約書のひな形（貸主有利）と契約のコツ│民法改正対応済
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この契約書の利用シーン、意義概要
この契約書は、賃貸人（貸主）が、個人に対して、住居用のマンションを賃貸する場合に使用することを想定したものです。貸主有利なひな形となっております。
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契約書の一部抜粋
建物賃貸借契約書
| 物件の表示 | |
|---|---|
| 名称 | ○○マンション |
| 所在地 | ●●県●●市●● |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 部屋番号 | ●階 ●●号室 |
| 床面積 | ●●㎡ |
| 契約条件 | |
|---|---|
| 使用目的 | 住居 |
| 使用者 | ●●●● |
| 賃貸借期間 | 20●●年●●月●●日から20●●年●●月●●日まで（●年間） |
| 賃料 | 月額金●●万●●●●円（税込） |
| 共益費 | 月額金●万●●●●円（税込） |
| 敷金 | 金●●万●●●●円（賃料の2か月分） |
| 更新料 | 改定後賃料1か月分（税込） |
| 振込先口座 | ●●銀行 ●●支店 普通預金 口座番号●●●●●●● 口座名義 ●● ●● |
(以下、ダウンロードすると全文をご確認頂けます)
この契約書の重要ポイント
この契約書は、建物の賃貸借における賃貸人側を有利にすることを想定して作成されたものです。
このような建物の賃貸借契約を締結する場合、賃貸人側としては、以下のような条項を設けることで契約内容をより有利にすることができます。
① 物件の使用方法（第1条、第2条）、禁止事項（第13条）
物件の使用方法に一定の制限を設ける場合には、その旨を契約書に明記することが必要です。
物件の使用目的が住居に限られることや同居者について明記するほか、ペットの飼育禁止など、物件の使用方法について禁止したいことがある場合には、これを明記しておきましょう。
② 契約の解除（第14条）
賃料滞納が起きてしまった場合に契約を解除できるよう解除条項を定めています。
ただ、実際に裁判などになった場合に賃貸借契約を解除して賃借人を立ち退かせるためには、賃貸人と賃借人の信頼関係が破綻していることが必要とされ、長期間滞納している前提が必要であるとされる可能性がありますのでご注意ください。
③ 違約金、原状回復時の費用負担など（第21条）
賃貸借契約の終了時において、違約金の定めがないと、賃借人としては、建物に居座り続けても賃料を払うだけで良いこととなってしまい、ほとんどリスクがないこととなります。
このような事態を避けるため、賃借人が物件を明け渡さない場合には、賃料の倍額に相当する金額の違約金を支払う義務を負う内容の定めを置くことがよくあります。
また、明渡し時においては、造作の買取りを請求することができないことや、残置物がある場合には賃貸人側でこれを撤去することを可能とすること、ハウスクリーニング費用を賃借人に負担させることなど、原状回復に関して賃貸人に有利となる条項を設けておくと良いでしょう。
なお、賃貸借契約においては、借地借家法の適用を受け、賃貸人に有利な規定が無効とされる場合もありますので、賃貸借契約書を作成する場合には注意が必要です。
この契約の前提条件
この契約書は、個人に対して住居用のマンションを賃貸することを想定したものです。このため、たとえば、事業用の物件を貸す場合や、法人に対して物件を貸す場合などには、それらに応じた内容に変更する必要がありますので、ご注意ください。
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賃貸借契約において賃料滞納が発生した場合、信頼関係の破綻が認められる具体的な要件や基準について詳しく教えていただけますか？どのような期間や額の滞納が信頼関係の破綻と認められるか、最新の判例などもご教示ください。
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更新料の設定について、法律や判例に基づき正当性を確保するために注意すべき点は何ですか？具体的な条項例や、更新料の金額設定に関する一般的なガイドラインなどもあれば教えてください。
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違約金条項を設ける際に、その条項が借地借家法に基づいて無効とされないための工夫や注意点を教えていただけますか。特に、賃借人の立場からの反論を受けた場合の対処方法についてもご説明いただけると助かります。
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原状回復義務に関して、どのような項目や状況が「通常の使用損耗」となり、賃借人が負担すべき範囲を明確にするための具体的な条項はどのように記載すればよいか、具体例とともに教えてください。
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ハウスクリーニング費用の負担を賃借人に求める場合、賃借人が反論する可能性のある法的根拠やその対策方法について教えてください。また、具体的な条項例も示していただけると幸いです。
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ペットの飼育禁止条項について、具体的なペットの定義や、違反した場合の罰則を含む条項の記載方法を教えてください。また、既にペットを飼育していた場合の対応策についてもご教示ください。
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賃貸物件の同居者について制限を設ける際に、どのような条項で制限をするのが適切ですか？また、同居者が増えた場合の賃料の増額条件や、同居者の登録方法についても具体的に教えてください。
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